En immobilier neuf, vous avez de grandes chances de réaliser un achat en VEFA « Vente en l’Etat Futur d’Achèvement ». Cependant, si vous souhaitez acquérir un logement réalisé par un promoteur immobilier dans un immeuble à rénover, la loi propose un autre type de vente : la VIR ou vente d’immeuble à rénover. La vente d’immeuble à rénover est différente de la VEFA qui s’applique uniquement à des logements neufs mais elle présente quand même des similitudes avec la VEFA. Le statut légal de la vente d’immeuble à rénover est issu de la loi ENL du 13 juillet 2006 et de ses décrets d’application du 19 décembre 2008 et du 27 septembre 2010.

1.Qu’est-ce que la Vente d’Immeuble à Rénover ou VIR ?

La vente d’immeuble à rénover s’applique à toute personne qui vend un immeuble bâti ou une partie d’immeuble bâti, à usage d’habitation ou à usage professionnel ou d’habitation ou destiné après travaux à l’un de ses usages, et qui s’engage dans un délai déterminé par le contrat, à réaliser directement ou indirectement des travaux sur cet immeuble et qui perçoit des sommes d’argent de l’acquéreur avant la livraison des travaux.

Toutefois sont exclus du champ d’application de la loi, les travaux d’agrandissement ou de restructuration complète de l’immeuble assimilables à une reconstruction. C’est l’article R 262.1 du code de la construction et de l’habitation qui définit les travaux d’agrandissement ou de restructuration complète de l’immeuble assimilables à une reconstruction (travaux qui rendent à l’état la majorité des fondations, des éléments de structure, la consistance des façades …). Dans cette hypothèse c’est le contrat de VEFA classique qui est applicable.

2.Quel est le but de la VIR, Vente d’Immeuble à Rénover ?

Le but de la Vente d’Immeuble à Rénover (comme la VEFA) est de protéger l’acquéreur sur :

• La consistance des travaux
• Le délai de réalisation des travaux
• Le respect de la date d’achèvement.

Le contrat qui n’est pas un contrat de réservation comme dans la VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) mais une promesse de vente doit comporter, à peine de nullité, un certain nombre de mentions :

• Les caractéristiques de l’immeuble à rénover avec indication de la surface du bien objet du contrat
• Le descriptif des travaux à réaliser, tant pour les parties communes que privatives
• Le délai de réalisation des travaux
• Le prix et les modalités de révision du prix des travaux
• L’échelonnement des paiements relatifs au prix des travaux
• L’engagement du vendeur de produire, lors de la signature de l’acte authentique de vente, les justificatifs relatifs à la garantie d’achèvement délivrée par une banque ou un organisme bancaire et aux assurances dommages ouvrage, biennales et décennales.

En cela la promesse de vente en VIR ressemble beaucoup au contrat de réservation en VEFA.

3.Quelles sont les particularités de la VIR, Vente d’Immeuble à Rénover ?

La Vente d’Immeuble à Rénover présente quelques spécificités concernant :

a.Le paiement du prix de vente

Le prix de vente est réparti entre :

• la partie correspondant à l’existant payable en totalité le jour de l’acte de vente
• la partie correspondant aux travaux de rénovation dont l’échelonnement est encadré par la loi :

	Cumul
A concurrence de 35% du prix des travaux et à la signature de l’acte	35%
A concurrence de 15% du prix des travaux, à l’achèvement des travaux représentant la moitié du prix total des travaux	50%
A concurrence de 25% du prix des travaux, à l’achèvement des travaux représentant les trois quarts du prix total des travaux	75%
A concurrence de 20% du prix des travaux, à l’achèvement de l’ensemble des travaux	95%
A concurrence de 5% du prix des travaux, à la livraison des travaux	100%

b.La taxe foncière

S’agissant d’une vente portant sur un immeuble existant, la taxe foncière est due par l’Acquéreur à compter de l’acte d’acquisition et non à compter de la livraison comme dans la VEFA. Le contrat prévoit donc que l’Acquéreur devra régler au vendeur le prorata de taxe foncière dès la signature de son acte d’acquisition.

c.Le régime fiscal de la vente

La vente portant sur un immeuble achevé depuis plus de 5 ans, le régime fiscal applicable est celui des droits d’enregistrement. De ce fait les frais à la charge de l’Acquéreur ne sont pas des frais réduits comme dans une VEFA mais les frais applicables à l’ancien.